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[律师说法]【律师说法第四期】承租人行使优先购买权的例外情形

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只看楼主正序阅读. 楼主发表于: 2016-02-03 15:19

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条：“具有下例情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，本条规定了承租人行使优先购买权的例外情形，具体分析如下：

（明洲律师事务所）

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只看该作者沙发发表于: 2016-02-03 15:19

1. 共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。当房屋共有人与承租人都对同一房屋行使优先购买权时，那么，法律优先保护共有人的优先购买权，这时，承租人不得主张行使优先购买权。

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只看该作者板凳发表于: 2016-02-03 15:19

2. 当出租人向其近亲属出售房屋时，承租人不能行使优先购买权。近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。因为这种基于婚姻、血缘和法律拟制而形成的亲属关系，用金钱难以进行衡量，故承租人不得行使优先购买权。但是，当第三人是不属于近亲属的亲属或者是其他特殊的亲密关系（如好友），而出租人又不愿意卖给承租人时，这时承租人可否主张优先购买权呢？该司法解释未明确禁止承租人不得行使优先购买权，故承租人可以主张优先购买权，但实际生活中可能难以操作。

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只看该作者地板发表于: 2016-02-03 15:20

3. 出租人履行通知义务的合理期限为15天。承租人在接到通知后，应当在15天内作出购买或不购买的意思表示。作出购买的意思表示的形式为明示，书面或口头均可。放弃购买的意思表示的形式有两种：明示和默示。如果承租人在15天内既没有作出购买的意思表示，也没有作出不购买的意思表示，那么就视为承租人默示放弃购买的意思表示，从而承租人也就丧失了优先购买权，以后不得再向出租人主张优先购买权了，当然也不得主张损害赔偿了。

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只看该作者 4楼发表于: 2016-02-03 15:20

4. 第三人善意取得房屋并办理了过户手续时，承租人也不得再主张优先购买权。这是为了保护善意第三人，稳定经济秩序。要注意的有三点：
（1）第三人应为善意。如果第三人与出租人恶意串通侵害承租人的优先购买权，则第三人得不到法律的保护。
（2）即便第三人为善意，但是第三人没有办理过户手续，承租人也可以主张优先购买权，当然须在同等条件下才可能行使优先购买权。
（3）如果第三人善意且办理了过户手续，承租人虽然不能主张优先购买权，但承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。